空き家の仲介手数料の上限引き上げ、2024年7月1日から 国交省発表されました🏠
2024年7月】宅地建物取引業者の報酬規定改正
国土交通省は、空き家の流通を促進するために、宅地建物取引業者の報酬規定の改正に踏み切りました。
2024年7月1日に施行される法改正では、既存の空き家売買用の特例を現行の400万円以下から800万円以下の物件にまで対象を拡大し、報酬の上限も原則を超えた33万円に引き上げます。
これにより、空き家の売買がより活発になり、不動産市場に新たな活気が生まれることが期待されています。
報酬規定の改正は6年ぶりの大幅な見直しとなり、売買特例の拡充だけでなく、新たに賃貸用の空き家に対する報酬特例も創設される予定です。
本記事では、この改正のポイントと影響について詳しく解説します。
1.空き家問題の現状と課題
総務省が4月に発表した5年ごとの全国空き家調査（住宅・土地統計調査）によると、空き家の数と空き家率は過去最高を記録しました。
この30年間で空き家の数は約2倍になっています。
不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。
空き家が多い地域では供給が過剰になるため、不動産価値が下がることが予想されます。
2023年には空き家の管理に関する法律が改正され、空き家の固定資産税や都市計画税が増税される可能性が高まりました。
また、国土交通省は空き家の流通を促進するために、不動産会社の手数料の上限を引き上げる方針を示しています。
2023年10月の時点で、全国の空き家の数は900万戸で、住宅総数に占める空き家率は13.8%です。
空き家率が最も高い都道府県は和歌山県と徳島県で、いずれも21.2%です。
大都市圏では空き家率は低い傾向にありますが、都市部の住宅数が多いため、空き家の数も決して少なくありません。
今後、空き家はますます売りにくくなり、維持・管理の負担が増えるうえ、売却時の手数料も増えることが予想されます。
2.【2024年7月】宅建業法の改正
国土交通省は、空き家の流通を後押しするため、宅地建物取引業者の報酬規定を改正し、これまでの空き家売買用の特例を大幅に拡充します。
この改正は、空き家問題に対する新たな対策として、2024年7月1日から施行される予定です。
これにより、不動産会社が安い物件を仲介したときの報酬である仲介手数料が引き上げられます。
ー現行特例との違い
不動産売買の仲介手数料は、宅建業法（宅地建物取引業法）という法律で上限額が定められており、仲介手数料の上限額は、物件価格によって異なります。
法定の条例（仲介手数料）
不動産の売買額が400万円を超えた場合
物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税
不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売買代金が200万円以下の場合
物件価格（税抜）×5％＋消費税
なお、不動産会社が、上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反になり、売買代金が大きい方が手数料も高い仕組みとなっていました。
例えば、不動産の売買価格が4,000万円だとします。
消費税が10%だとすると仲介手数料は、
4,000万円×3%＋6万円＝126万円（税抜）
消費税を加えて138万6,000円（税込）となります。
しかし、売買価格が500万円だったら
500万円×3%＋6万円＋消費税＝23万1,000円（税込）しか受け取ることができません。
売買価格が低いと仲介会社は儲かりません。
それどころか、低廉の不動産はマーケットから取り残され、管理不全空き家へと進行してしまいます。
そこで2018年の改正で、「物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円（税抜）受け取ることができる」ことに変更されました。
詳しく説明します。
元々、仲介手数料は法定の条例により決まっており、安い売買代金の物件の仲介では手数料が若干高くなるように設計されていました。
空き家特例の場合、さらに安い売買での取引が多くなるため、400万円以下の空き家であれば一律400万円の仲介手数料と同額受け取ることができるように改正されたのです。
400万円×3%＋6万円＝18万円（税抜）
消費税を加えて19万8,000円（税込）
売主からの仲介手数料19万8,000円（税込）を上限とすることが2018年の改正で決められました。
その報酬規定が6年ぶりに大幅に見直しされたのです。
ー800万円以下の物件への適用範囲拡大、報酬引上げ
これまで400万円以下の物件に適用されていた特例が、800万円以下の物件まで対象が拡大されます。
売主からの報酬上限が19.8万円から33万円へと引き上げられ、さらに買主からも最大33万円の報酬を受け取れるようになります。
例えば、0円の空き家を仲介した仲介会社も、売主と買主の両方からの手数料で合計66万円もの仲介手数料を正規に受け取ることが可能となります。
さらに、賃貸借契約に関して、新たに「長期空き家等の媒介特例」が創設されました。
通常の賃貸借取引では、報酬の上限は「借主と貸主の合計で1ヶ月分の賃料×1.1の金額以内」と定められています。
また、居住用建物の場合、報酬の上限は「依頼者の一方から1ヶ月分の賃料×0.55の金額以内」となっています（依頼者の承諾がある場合を除く）。
しかし、この特例によって、長期間使用されていない、または将来使用の見込みがない空き家については、貸主から原則の上限を超えて報酬を受け取ることが可能となります。
特例を適用した場合の報酬は「合計で1ヶ月分の賃料×2.2」までとなります。
全体の報酬額は1ヶ月分の賃料の2.2倍まで増加しますが、新たに上乗せできるのは貸主からの報酬のみです。
この特例は、市場にまだ出ていない空き家を流通させることを目的としています。
賃料設定のための物件調査業務など、通常の賃貸仲介では発生しない貸主側の業務が増えることが背景にあります。
新しい特例によって、空き家の有効活用が進むことが期待されます。
ー法改正の影響
この改正は、地方部に多い低価格の空き家が市場に流通することを促し、宅建業者が空き家をビジネスとして扱いやすくすることを目指しています。
宅建業者にとって、報酬の増加はビジネスのインセンティブとなり、積極的な空き家取引に繋がることが期待されます。
3.まとめ
報酬規定の改正は6年ぶりとなります。
国土交通省は、この改正を通じて空き家の流通を促進し、地方部での空き家問題の解決に貢献することを目指しています。
特に、まだ販売されていない空き家を市場に出すためには、宅建業者の積極的な参加が不可欠です。
このため、報酬の改正がその鍵を握ると考えられており、地方の空き家の有効活用が進むことが期待されます。
