Q&A
よくある質問
もてぎ博士の
質問コーナー
- 購入編 -
A. まず、不動産の購入時に「不動産所得税」がかかります。
その後、「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課税されます。それぞれの税金の課税率は以下の通りです。
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則4％）
固定資産税 ＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則1.4％）
都市計画税 ＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則0.3％）
A. 一般的に住宅ローンは不動産価格の80～90％が限度になりますので、物件価格の2割の頭金を準備できると理想的だといわれています。
ただ金融機関によっては物件価格の100%以上のローンが利用できる場合もありますので頭金がない場合でも購入は可能です。事前に金融機関にローンの相談をしておくことをおすすめいたします。
A. 勤続年数３年を審査条件としている金融機関が多いですが、職種が変わっていない等の理由の場合は、転職後１年位(または1年未満)でも利用が可能になる場合もあります。まずはご相談ください。もてぎ不動産がお力になります。
A. いくつかの方法がありますが、それぞれにメリット、デメリットがありますのでまずはご相談ください。
方法1.
売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。
賃料や引越し費用がかかりますが、じっくり次の物件を探すことができます。
方法2.
売却・購入を同時進行させる。
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、自宅に住んだまま次の物件を探せるので費用を最小限に抑えることができます。
方法3.
銀行のつなぎ融資を利用する。
売却代金で完済することを前提に銀行からつなぎ融資をうけ、新しい物件を購入することも可能です。売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのメリットがあります。
A. 仲介手数料は法律で上限額が定められています。
・売買価格の200万円以下の部分は5%＋消費税
・200万円を超え400万円以下の部分は4%＋消費税
・400万円を超える部分は3%＋消費税
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円」となります。
A. リフォームには個人の好みが強く反映されることなどの理由により、基本的には不動産の引き渡しを受けた後に買主の負担で行うことが多いようです。
一般の売主がリフォーム工事をすることは非常に稀なケースです。なかには、不動産業者が売主になっている場合や、一般の売主が現在住んでいないケースの場合等はリフォーム済のものもあります。
A. 空家と違って家具等が置かれておりますので間取りのイメージがつかみにくい場合もありますが、逆に家具等が置いてあることで生活導線のイメージがつかみやすいという利点もあります。
また、実際にその場所で生活している方のお話が聞けますので周辺環境等の生きた情報を得ることができますので、メリットもあります。
A. お住み替え、家族構成の変化、通勤通学のためなど、売主によって様々な理由があります。
気になることがあれば、お調べします。
なお、当社には知り得たことを買主に告知する法的義務があるので、不都合な情報（たとえば、道路の建設計画があり、住環境が変化するなど）も隠したりしません。
A. 買主様にもさまざまな条件（価格、引渡時期等）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続等）があり、一定額以下では売却出来ないケースもあります。
価格のかわりに、引渡条件や付帯設備などでの調整もあります。
気に入った物件が見つかりましたら、担当者にご相談ください。買主様と売主様の条件調整をできる限りさせていただきます。
A. 売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といい、不動産売買契約書にもこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。
一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水設備の故障」が対象となっており、瑕疵が発見された場合は売主の責任において補修することとなっています。
（売主が宅建業者の場合は２年）
但し、事前に買主が知っていた瑕疵については補修対象外となります。
A. 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】
複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
【専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。
【専属専任媒介契約】
専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。
依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。
さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。
A. 公簿面積は、登記簿に記載された面積で、実際の面積と異なる場合があります。
正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界もはっきりさせる必要があります。
(実測面積と公簿面積に相違がある場合、それを修正し、登記簿に反映させるために、地積公正登記をする場合があります)
ただし、一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、公薄面積による売買が一般的です。その際には実際の面積と異なった場合の取り決めを行います。
A. 引渡を受けた後に行なうのが最も確実ですが、余分な賃料が発生してしまいます。
かといって、売買契約直後に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の事情で契約解除となった場合には住む家がなくなってしまいます。
少なくともローンの承認が下りて、手付解除期間が過ぎ、売主の買換え先の解除条項などが全てクリアされた後で解約の申し出をされることをおすすめします。
A. 住宅の設計、施工、維持管理、権利および資産などに関する情報です。
いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったかを記録した住まいの「履歴書」というべき情報を電子データとして保管するサービスが、住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会の会員各社から提供されています。
当社が加盟しているWES-Tでも「暮らすワン」の標準サービスとして、「家歴書ネット」を提供しています。
- 売却編 -
A. 売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
・権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・ご購入時の重要事項説明書・契約書
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など
A. 可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。
内見の際は、必ず担当者より事前にご連絡させていただき、日時等を決定した上でご案内致します。
その際には購入検討者と担当者が立ち会いますので、ご安心ください。
A. 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】
複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。
依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
【専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。
【専属専任媒介契約】
専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。
依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。
さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。
A. ご契約の時に、「附帯設備表および物件状況等報告書」を使ってエアコン等設備の状況を確認しあうよう担当者が段取りします。
この時に事前修理するか撤去するか決める必要があります。
A. 一定期間で売れない場合に、一定の金額で当社が買い取るという「買取保証システム」を設けています。
しっかりしたお買い替え計画を立てるには便利なサービスです。査定の時に、担当者と十分お打合せ下さい。
A. 諸費用の額は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。
(1) 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）
※各種、優遇税制があります。詳細は担当者に確認してください。
(2) 仲介手数料（消費税別途）
(3) 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
(4) 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）
(5) 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。
A. 購入時価格・売却価格・居住期間などにより異なります。
譲渡所得がある場合、所得税15％、住民税5％が課税されます（居住期間が５年を超える場合）。短期間で売却すると、税率が上がります。
＜課税譲渡所得の計算方法＞
課税譲渡所得＝譲渡価額－（所得費＋譲渡費用）－特別控除額
A. 買主様にもさまざまな条件（価格、引渡時期等）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続等）があり、一定額以下では売却出来ないケースもあります。
価格のかわりに、引渡条件や付帯設備などでの調整もあります。
気に入った物件が見つかりましたら、担当者にご相談ください。買主様と売主様の条件調整をできる限りさせていただきます。
A. 固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。
納税通知書に記載された金額は、売主が納付する必要があります。
ただし、引渡し日を基準として日割り計算された金額を残金決済時に買主様からいただきます。
A. 契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれご用意いただく必要があります。
A. 不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主の負担となります。
処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。
また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。
A. 昭和56年の建築基準法改正で想定震度が引き上げられ、それ以前に建てられた家は「既存不適格物件」と呼ばれるわけですが、すでに昭和56年以前に建てられた住宅の半数以上が耐震改修が済んでおり、全住宅の耐震化率は90％（平成27年度国交省の目標値）となっています。
当社のネットワークによる協力会社が耐震リフォームのお見積もりもしますので、ぜひ、当社加盟のWES-T建物診断を受けてください。
「点検済み住宅」として買主に安心してもらえれば、売ることが有利になります。
A. 売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といいます。
不動産でも「瑕疵担保責任」があります。買主が知らなかった瑕疵について、引渡しから３ヶ月以内に請求を受けたものは、売主が責任を負うということが、売買契約の一般的なルールです。
売主が買主にあらかじめ告知した瑕疵については、売主の責任はありません。
